Jean Carassus, Professeur à l’école des Ponts Paris Tech, expose les enjeux économiques, politiques et  géopolitiques de l’immobilier durable. Il présente la nature et la profondeur des changements induits par le développement durable dans le secteur des bâtiments et de l’immobilier comme la deuxième révolution immobilière de ce siècle. Et recommande, pour l’immobilier vert, de ne pas reproduire les erreurs du passé.

Innov’ in the City Pourquoi l’immobilier et les bâtiments durables représentent-ils un changement radical pour les professionnels concernés ?
Jean Carassus C’est  un changement pour le moins important. L’immobilier durable est un immobilier à forte qualité « énergie, environnement, santé », à coût maîtrisé, avec une acceptabilité sociale correcte. Les exigences des pouvoirs publics frisent l’irréalisme : une directive vient d’indiquer que tous les bâtiments neufs dans 11 ans devront être à énergie zéro, or, pour l’instant, ils se comptent sur les doigts de la main. En France, la régulation thermique exige que les constructions neuves consomment 50 % d’énergie en moins par rapport à aujourd’hui. Mais l’enjeu principal reste le stock existant : la loi française a défini un objectif de diminution de 38 % de la consommation d’énergie sur les 3,5 milliards de m2 du stock existant d’ici 11 ans. C’est un changement que l’on rencontre une à deux fois par siècle. Le dernier grand changement fut la période de la reconstruction dans les années 1950-60, avec l’exode rural.

Pourquoi les pouvoirs publics ont-ils fixé des objectifs aussi ambitieux ?
Ceci est lié à deux grands enjeux géostratégiques planétaires. Le changement climatique, qui est dû à l’émission de gaz à effet de serre par l’Homme, va aboutir à des dérèglements planétaires graves. Le second enjeu est l’approvisionnement énergétique. Il est une des trois causes de guerre avec l’accès à l’eau et les problèmes de frontières. En Europe, l’immobilier représente 35 % à 45 % des émissions de gaz à effet de serre et de l’énergie, sans compter les transports urbains générés par cet immobilier. L’industrie a déjà fait pas mal de progrès. La maison solaire est pour aujourd’hui, mais le transport solaire, c’est pour après demain. Donc les pouvoirs publics, en Europe, aux Etats-Unis et dans les états émergents, notamment la Chine et l’Inde, sont en train de se doter de réglementations ambitieuses en matière d’immobilier durable et à haute efficacité énergétique.

Ces mesures sont-elles imposées de l’extérieur ?
Oui, cela vient de l’extérieur. Les professionnels ont du mal à comprendre ces objectifs plaqués de l’extérieur. Il faut faire attention, car on risque d’oublier les fondamentaux de l’immobilier. Dans les années 50-60, on a fait de belles bêtises avec les chantiers de l’époque. Une industrialisation, coupée du marché, a été imposée par l’Etat. Un certain nombre de grands ensembles sont globalement un échec. Il faut faire attention à un immobilier durable qui risque également de suivre la même voie. Quand on voit un immeuble mal isolé, tartiné de panneaux photovoltaïques, c’est une aberration, il est évident que la priorité est d’isoler l’immeuble. Quand vous vous voyez une maison à zéro consommation d’énergie et qu’il faut 20 kilomètres en voiture pour y accéder, c’est une aberration. Les kilomètres de la voiture absorbent en CO2 et en énergie toute l’économie qui a été faite sur la maison. Et puis, des immeubles de haute qualité environnementale, mal localisés, qui vont mal répondre à la demande, sont également une erreur. Il ne faut pas oublier les fondamentaux : l’immobilier et le bâtiment ne sont pas faits pour économiser de l’énergie, mais bien pour rendre un certain niveau de services à des utilisateurs à un coût donné.

Quel est le rôle du marché ?
Au début, le marché est aveugle. Nicholas Stern, lorsqu’il a produit son rapport sur l’économie du changement climatique pour le gouvernement britannique en 2006 a clairement dit : « le changement climatique est la défaillance la plus forte et la plus étendue que le marché n’ait jamais connu ». Pourquoi le marché est aveugle au début ? Parce qu’il n’a pas de signal prix. L’énergie est encore relativement peu chère aujourd’hui. En dehors de la Suède, la taxe carbone n’existe nulle part. Il faut reconnaître que des signaux prix sont en train d’apparaître. Aux Etats-Unis, sur le marché immobilier de bureau, les immeubles certifiés à bonne qualité environnementale et à bonne qualité énergétique ont tendance à se relouer et à se revendre plus chers par rapport à un immeuble qui est de qualité comparable. En Suisse, le label Minergie fait que les maisons ont tendance à se relouer plus cher que les maisons à qualité et localisations comparables. Mon sentiment est que, dans les 10 ans qui viennent, il va y avoir 3 segments sur le marché : un 1er segment d’immobilier vert, bien situé et de bonne qualité d’usage. Celui-là va bénéficier d’une survaleur et d’une obsolescence ralentie. Un 2ème segment est l’immobilier bien situé, de bonne qualité d’usage, mais qui n’est pas vert. Sa valeur va bien résister, parce qu’il va y avoir une demande alignée sur sa bonne qualité d’usage et de localisation. Il faut  s’inquiéter pour le 3ème segment, qui est non vert, mal situé et d’une qualité d’usage médiocre. La décote va être claire. D’ailleurs, l’immobilier vert, s’il est mal situé et s’il est d’une qualité d’usage médiocre, sera dans la 3ème catégorie.

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